Mülk sahipleri ve kiracılar arasındaki finansal ilişkinin sağlıklı bir seyir izleyebilmesi için iki tarafı da memnun eden yasal prosedürler izlemek gerekir. Kira artış oranı da bunlardan biridir. Bu karmaşık süreci iki tarafın da lehine sonuçlandırabilmek için yasal prosedürlere hem iyi hâkim olmak hem de protokolleri kusursuz şekilde uygulamak gerekir. Peki, kira artışı neye göre yapılır?
Türkiye’de kira artışı, genellikle Borçlar Kanunun belirlediği çerçeve içinde yapılır. Bu kanun kapsamında kira artış oranları, belirli endekslerle ilişkilendirilir. Kira artış oranlarını belirlerken Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ve Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) gibi ekonomik göstergeler referans alınır.
Kanun haricinde, kiracı ve mal sahibi arasındaki sözleşmelerde de kira artışı belirlenebilir, ancak bu artış oranları yasal sınırlar içinde olmalıdır. Bu gibi durumlarda çoğu zaman bir piyasa araştırması yapılır ve benzer gayrimenkuller incelenir. Bölgenin ekonomik koşulları da göz önünde bulundurulmalıdır.
Yasalar, kira artışlarının belirli bir oranı aşmamasını ve belirli aralıklarla gerçekleştirilmesini sağlar. Ayrıca kiracının kira artışına itiraz etme hakkı da bulunur. Türkiye’de kira artışı belirleme süreci, yasal düzenlemelere ve ekonomik göstergelere dayanır ve kiracıyla mal sahibi arasındaki anlaşmalarla da şekillenebilir.
Kira artış oranı, yukarıda da bahsedildiği gibi kanunlar çerçevesinde belirlenebilir. Kanunlar, iki tarafın da lehine bir zam oranı belirlemeye yardımcı olur. Ancak hem kanunun şekillenmesine yardımcı olan hem de kiracıyla mal sahibinin anlaşmasını etkileyen bazı faktörler vardır. Bunlar:
Ekonomik koşullar: Genel ekonomik durum, enflasyon oranları, işsizlik ve gelir seviyeleri gibi faktörler, kira zam oranını etkileyen temel unsurlardır. Ekonomik istikrarsızlık dönemlerinde kira zamları, daha yüksek olabilir.
Yerel piyasa koşulları: Kiralama pazarının arz ve talep dengesi, bölgesel gelişmeler ve yerel ekonomik faktörler, kira zamlarının belirlenmesinde önemli rol oynar. Yoğun talep gören bölgelerde kira zamları, daha yüksek olabilir.
Mülkün durumu: Kiralanacak mülkün fiziksel durumu, yaşına ve sağlamlığına bağlı olarak kira zamlarını etkileyebilir. Yapılan iyileştirmeler, bakım ve onarımlar da kira zamlarının belirlenmesinde rol oynar.
Yasal düzenlemeler: Her ülkede kira artışlarına ilişkin yasal düzenlemeler bulunur. Bu düzenlemeler, kira zamlarının belirlenmesinde referans alınan endeksleri, maksimum artış oranlarını ve uygulama prosedürlerini belirler.
Sözleşme şartları: Kiracı ve mal sahibi arasında yapılan kira sözleşmesi, kira zam oranını belirlemede önemli bir etkendir. Sözleşmede belirtilen koşullara göre kira zamları uygulanabilir.
Rekabet durumu: Kiralama pazarındaki rekabet, mal sahiplerini kira zamlarını belirlerken dikkatli olmaya yönlendirir. Yüksek rekabetin olduğu bölgelerde kira zamları, daha ılımlı olabilir.
Maliyetler: Mal sahiplerinin mülkü işletmek için gerekli olan vergi, sigorta, bakım ve yönetim gibi maliyetleri de kira zamlarını etkileyebilir.
Bütün bu faktörler, kira zam oranının belirlenmesinde rol oynar ve genellikle bir kombinasyon halinde değerlendirilir. Yukarıda sıralanan noktaların hepsi göz önünde bulundurulduğunda, potansiyel anlaşmazlıkların da önüne geçilebilir.
Kira artışı, kiralama sözleşmesinde belirtilen yöntemlere ve yasal düzenlemelere göre hesaplanır. Türkiye’de kira artışı, TÜFE veya ÜFE gibi ekonomik göstergelere bağlı olarak yapılır. Kira artış oranı, sözleşmede ekstra bir durum belirtilmediyse yıllık olarak belirlenir ve yine sözleşmeye eklenen tarihlerde uygulanır. Kira artışını hesaplamak için aşağıdaki formülden faydalanabilirsiniz:
Yeni kira bedeli = Mevcut kira bedeli x (TÜFE artış oranı + Belirlenen artış oranı)
Bu formülde TÜFE artış oranı, TÜFE’nin belirli bir dönemdeki değişimine dayanır ve belirlenen artış oranı ise kiracı ve mal sahibi arasında anlaşmaya bağlı olarak belirlenir. Kiralama sözleşmesinde belirtilmişse bu oranlar sabit olabilir veya dönemsel olarak değişebilir.
Ancak bazı durumlarda kira artışı yasal sınırlar içinde tutulur ve kanun çerçevesindeki düzenlemelerle belirlenen maksimum artış oranını aşamaz. Kiracı ve mal sahibi arasındaki özel anlaşmalar, yasal sınırların üzerinde bir kira artışını sağlamaz. Kiralama sözleşmesinde belirtilen diğer koşullar da kira artışının hesaplanmasında dikkate alınır.
Kira sözleşmesinde önceden belirlenen artış oranının üzerinde bir kira artışı talep etmek, çoğu yargı bölgesinde yasalara aykırı olarak kabul edilir. Bu, kiracıyı beklenmedik ve haksız mali yüklerden korumayı amaçlar.
Sözleşmede kira artışı oranı net bir şekilde belirtilmişse bu oranın üzerinde bir artış talep etmek, genellikle sözleşmenin ihlali anlamına gelir. Ancak bazı durumlarda, özellikle ev sahibi ve kiracı arasında karşılıklı anlaşma sağlandığı takdirde sözleşmedeki şartların ötesinde bir artış mümkün olabilir.
Örneğin, konutun ciddi bir iyileştirme veya renovasyon geçirmesi durumunda ev sahibi, mülkün değerinin arttığını ve buna bağlı olarak kira bedelinin de güncellenmesi gerektiğini düşünebilir.
Bu gibi durumlarda, her iki tarafın da memnuniyeti için ek bir artış üzerinde anlaşılabilir. Ancak bu tür bir anlaşmanın yasal çerçevelere uygun olması ve her iki tarafın haklarını koruyacak şekilde yazılı bir şekilde belgelenmesi önem taşır.
Ayrıca kira artışıyla ilgili anlaşmazlıkların çözümünde kiracının haklarını koruyan ve ev sahibinin taleplerini adil bir şekilde değerlendiren yasal düzenlemeler devreye girer. Kiracılar, kendilerini aşırı kira artışlarına karşı korumak için yerel kiracı hakları dernekleri veya hukuki yardım servisleri gibi kaynaklardan destek alabilirler. Bu kurumlar, anlaşmazlıkların çözümünde önemli bir rol oynayarak kiracı ve ev sahibi arasında adil bir uzlaşıya varılmasına yardımcı olabilir.
Dünyanın hemen hemen her yerinde olduğu gibi Türkiye’de de haksız kira artışlarını önleyecek yasal düzenlemeler mevcuttur. Bu düzenlemeler, kiracıları potansiyel finansal yüklerden koruma altına almayı hedefler ve kira artışı süreçlerini düzenleyerek hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını dengeler.
Örneğin, birçok yerde kira artışlarının belirli bir oranla sınırlandırıldığı, bu oranın genellikle Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) gibi ekonomik göstergelere dayandırıldığı yasal çerçeveler bulunur.
Yasal düzenlemeler, kira artış oranının üst sınırlarını belirleyerek ekonomik koşullar ne olursa olsun kiracıların karşı karşıya kalabilecekleri maksimum artış miktarını sınırlandırır. Bu tür düzenlemeler, kira artışlarını piyasa koşullarına ve enflasyon oranlarına uygun bir şekilde, adil ve öngörülebilir tutar. Ayrıca bazı yasal düzenlemeler, kira artışlarını yalnızca belirli zaman aralıklarında yapılmasına izin verir, böylece kiracılar aniden yüksek artışlarla karşılaşmazlar.
Dahası, kiracıların haksız kira artışlarına karşı çıkabilmesi için yasal başvuru yolları mevcuttur. Kiracılar, kira artışının adil olmadığını düşünüyorlarsa bu durumu mahkemeye taşıyabilirler. Bu mekanizmalar, kiracıların haklarını koruyarak kira artışı sürecinde adil bir denge sağlanmasına katkıda bulunur.
Özellikle kira sözleşmelerinde, kira artışı koşullarının açıkça belirtilmesi gerekir. Bu, her iki tarafın da haklarını ve beklentilerini korurken sözleşme şartlarının ihlal edilmesi durumunda yasal koruma sağlar. Sözleşmede, kira artış oranının nasıl belirleneceği, hangi göstergelerin kullanılacağı ve artışın ne zaman yapılacağı gibi detayların net bir şekilde ifade edilmesi önem taşır.
Apartsoft ile internere bağlanabildiğiniz her yerden site ve apartman yönetiminizi yapın. Apartsoft’u şimdi bir ay boyunca ücretsiz deneyerek apartman ve site yönetim süreçlerinizi hızlandırın.