Apartman ve sitelerde kapıcı çalıştırılması yalnızca her ay belirli bir maaşın ödenmesinden ibaret değildir. Kapıcının brüt ve net ücreti, SGK primi, işveren maliyeti, fazla çalışma ücretleri ve diğer personel giderleri apartman bütçesini doğrudan etkiler. Bu rehberde 2026 kapıcı maaşı hesaplama sürecini, SGK sorumluluğunu ve personel giderlerinin aidata nasıl yansıdığını adım adım ele alıyoruz.
Bu rehberde neler var?
Kapıcı maaşı, apartman veya sitede konut kapıcılığı hizmeti veren çalışana yaptığı iş karşılığında ödenen ücrettir. Kapıcının çalışma koşulları yalnızca apartman yönetiminin kendi kararına göre belirlenmez. İş Kanunu, Konut Kapıcıları Yönetmeliği, sosyal güvenlik mevzuatı ve taraflar arasında yapılan iş sözleşmesi birlikte değerlendirilir.
Konut kapıcısının görevleri apartmanın ihtiyaçlarına göre değişebilir. Ortak alanların temizliği, çöplerin toplanması, ortak alanların kontrolü, kalorifer sisteminin takibi veya yönetim tarafından belirlenen diğer hizmetler görev tanımında yer alabilir. Yapılacak işlerin ve çalışma koşullarının iş sözleşmesinde açık şekilde belirtilmesi, yönetim ile çalışan arasında ileride oluşabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olur.
Kapıcı maaşı hesaplama yapılırken ilk olarak çalışanın brüt ücreti belirlenir. Tam zamanlı çalışan bir kapıcının brüt maaşı yürürlükteki brüt asgari ücretin altında olamaz. Yönetim ve çalışan, görev kapsamı ve çalışma koşullarına göre daha yüksek bir ücret de kararlaştırabilir.
Bu nedenle internette görülen apartman görevlisi maaşı veya site görevlisi maaşı rakamları her apartman için aynı değildir. Deneyim, görev kapsamı, çalışma süresi, sitenin büyüklüğü ve sözleşmeyle tanımlanan ek haklar maaş seviyesini değiştirebilir.
2026 kapıcı maaşı hesaplama işleminde temel referans yürürlükteki asgari ücrettir. Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı tarafından açıklanan tutarlara göre 1 Ocak 2026 ile 31 Aralık 2026 tarihleri arasında brüt asgari ücret 33.030 TL, net asgari ücret ise 28.075,50 TL'dir.
| Hesaplama Kalemi | 2026 Tutarı |
|---|---|
| Brüt ücret | 33.030,00 TL |
| SGK işçi primi yüzde 14 | 4.624,20 TL |
| İşsizlik sigortası işçi primi yüzde 1 | 330,30 TL |
| Toplam çalışan kesintisi | 4.954,50 TL |
| Net ücret | 28.075,50 TL |
Buradaki 28.075,50 TL, asgari ücret üzerinden çalışan kişinin eline geçen temel net tutardır. Ancak bu rakam apartman yönetiminin kapıcı için katlandığı toplam maliyeti göstermez.
Kapıcı maaşı hesaplama yapılırken yöneticilerin sık yaptığı hatalardan biri, net maaşı doğrudan apartmanın personel gideri olarak kabul etmektir. İşveren tarafından karşılanan SGK ve işsizlik sigortası primleri de toplam maliyete eklenir.
Kapıcı maaşı hesaplama süreci brüt ücret üzerinden başlar. Çalışanın brüt maaşından işçiye ait sosyal güvenlik kesintileri düşülür ve net maaş hesaplanır. Daha sonra işveren tarafından karşılanacak primler eklenerek apartman veya sitenin gerçek personel maliyetine ulaşılır.
Kapıcı maaşı hesaplama açısından net maaş ile toplam maliyet arasındaki ayrım özellikle aidat planlamasında önemlidir. Yönetim bütçesi yalnızca kapıcının banka hesabına yatırılacak tutar üzerinden hazırlanırsa SGK tahakkuku ve diğer çalışan giderleri için yeterli kaynak ayrılmamış olur.
Örneğin apartman yönetiminin yıllık işletme projesini hazırlarken kapıcı giderini yalnızca 12 aylık net maaş üzerinden hesaplaması eksik bir bütçe ortaya çıkarabilir. SGK işveren payları, fazla çalışma, izin dönemlerinde doğabilecek geçici personel ihtiyacı ve varsa diğer düzenli yan haklar da finansal planlamaya dahil edilmelidir.
Aynı durum maaşı asgari ücretin üzerinde belirlenen apartman görevlileri için de geçerlidir. Brüt ücret yükseldikçe prime esas kazanç ve işveren maliyeti de buna bağlı olarak değişir.
ApartSoft ile aidat, cari hesap, gelir-gider ve banka hareketlerini aynı sistem üzerinde takip ederek personel ödemelerinin bina bütçesindeki yerini daha net görebilirsiniz.
Kapıcı SGK primi konusunda en çok karıştırılan nokta, çalışan payı ile işveren payının birbirinden farklı olmasıdır. Kapıcı adına SGK'ya yatırılan primlerin bir bölümü çalışanın brüt ücretinden kesilirken, diğer bölümü işveren maliyeti olarak apartman veya site tarafından karşılanır.
Asgari ücret üzerinden çalışan bir kişi için SGK işçi payı yüzde 14, işsizlik sigortası işçi payı ise yüzde 1 olarak hesaplanır. Bu tutarlar brüt ücretin içinden kesilir ve net maaşa ulaşılır.
İşveren payı ise çalışanın net maaşından ayrıca kesilemez. Bu maliyet apartman veya site yönetiminin personel giderlerinden biridir.
Konut Kapıcıları Yönetmeliği kapsamında yönetici, işveren vekili olarak kapıcının ücret ve diğer haklarının zamanında ödenmesi ve sosyal güvenlik işlemlerinin takip edilmesi konusunda sorumluluk taşır.
Konut kapıcılığı işyerleri SGK'nın Kolay İşverenlik uygulaması kapsamındadır. Uygulama, özellikle apartman yönetimlerinde sosyal güvenlik işlemlerinin daha kolay yürütülmesini amaçlar.
İlk kez sigortalı kapıcı çalıştıracak apartman yönetimleri gerekli işyeri tescil işlemlerini elektronik ortam üzerinden gerçekleştirebilir. Sistemde kayıtlı çalışma günü ve kazanç bilgilerinde değişiklik bulunmadığı dönemlerde tahakkuk süreçleri de bu bilgiler üzerinden yürütülebilir.
Buna rağmen işe giriş, işten çıkış, eksik gün veya kazanç değişikliği gibi durumların zamanında bildirilmesi gerekir. Kolay İşverenlik uygulaması yöneticinin personel kayıtlarını takip etme sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
Kapıcı maaşı hesaplama sürecini birçok standart çalışan bordrosundan ayıran önemli konulardan biri gelir vergisi istisnasıdır.
Gelir Vergisi Kanunu'nun 23. maddesinde yer alan düzenleme kapsamında, özel kişiler tarafından apartmanlarda kapıcılık ve benzeri özel hizmetlerde çalıştırılan kişilerin ücretleri belirli koşullarda gelir vergisinden istisnadır.
Bu nedenle doğrudan apartman veya site tarafından konut kapıcısı olarak istihdam edilen bir çalışanın bordrosuyla ticari bir işletmede çalışan personelin bordrosu aynı şekilde değerlendirilmemelidir.
Gelir vergisi istisnasına paralel olarak ilgili mevzuat kapsamında belirli ücret kağıtları bakımından damga vergisi istisnası da söz konusu olabilir.
Özellikle büyük sitelerde, ticari alan bulunan karma yapılarda veya personelin görev tanımının klasik konut kapıcılığının dışına çıktığı durumlarda bordro uygulamalarının mali müşavir veya ilgili uzman tarafından kontrol edilmesi yararlı olur.
Apartmanda kapıcının günlük işlerini çoğu zaman yönetici takip ettiği için yöneticinin doğrudan işveren olduğu düşünülebilir. Ancak konut kapıcılığı mevzuatında yapı farklıdır.
Konutun maliki veya ortakları işveren konumunda değerlendirilirken, apartman yöneticisi işveren vekili olarak hareket eder. Başka bir ifadeyle yönetici kapıcıyı kişisel olarak kendi adına çalıştırmaz. Kat malikleri adına yönetim ve gözetim görevlerini yerine getirir.
Bu ayrım maaş ve SGK süreçleri açısından önemlidir. Kapıcı maaşı, sosyal güvenlik primleri, fazla çalışma ve diğer işçilik giderleri yöneticinin kişisel masrafı değildir. Bunlar apartmanın personel giderleri arasında yer alır.
İş sözleşmesinin hazırlanması, işe giriş işlemlerinin takip edilmesi, ücretlerin zamanında ödenmesi, SGK süreçlerinin yürütülmesi, çalışma düzeninin oluşturulması ve izin kayıtlarının tutulması ise yönetim sürecinin önemli parçalarıdır.
Kapıcının ücretinde veya çalışma koşullarında önemli bir değişiklik yapılacaksa ilgili kararların yazılı hale getirilmesi de önemlidir. Personel süreçlerinin yalnızca sözlü kararlarla yürütülmesi zaman içinde mali ve hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir.
Kapıcı maaşı hesaplama yapılırken yalnızca aylık temel ücret değil, çalışma koşullarına bağlı diğer hak ve giderler de dikkate alınmalıdır.
Kapıcıya görevi nedeniyle konut tahsis edilmesi, normal bir kiracılık ilişkisiyle aynı değildir. Konut Kapıcıları Yönetmeliği kapıcı konutunun kullanımına ilişkin esasları ayrıca düzenler.
Bu nedenle kapıcının dairede oturuyor olması, yönetimin kira bedelini doğrudan maaştan düşebileceği anlamına gelmez. Elektrik, su, ısınma ve benzeri yan giderlerin nasıl karşılanacağı ise iş sözleşmesi ve ilgili düzenlemeler doğrultusunda değerlendirilmelidir.
Apartman görevlilerinde özellikle sabah ve akşam saatlerine yayılan görevler nedeniyle çalışma sürelerinin takibi önemlidir. Çöp toplama, ortak alan temizliği, kalorifer kontrolü veya benzeri işler günün farklı saatlerine dağılıyorsa fiili çalışma süresinin düzenli şekilde kontrol edilmesi gerekir.
Normal çalışma süresini aşan çalışma, hafta tatili veya genel tatil günlerindeki görevler ilgili iş mevzuatı doğrultusunda ayrıca değerlendirilmelidir.
Kapıcının yıllık ücretli izin hakkı da personel planlamasının bir parçasıdır. İzin döneminde hizmetin devam ettirilmesi için geçici personel çalıştırılması gerekiyorsa bunun maliyeti de yıllık apartman bütçesine dahil edilmelidir.
Bu nedenle profesyonel bütçelemede yalnızca mevcut ayın maaşı değil, çalışanın bir yıl boyunca oluşturabileceği toplam personel maliyeti dikkate alınmalıdır.
Kapıcı maaşı ve buna bağlı SGK giderleri apartmanın ortak giderlerinden biridir. Dolayısıyla kapıcı çalıştırılan bir apartman veya sitede personel maliyeti doğrudan işletme bütçesini ve sakinlerden toplanacak aidat tutarını etkiler.
Ancak kapıcı giderinin dairelere nasıl dağıtılacağı konusunda Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki paylaşım esasları dikkate alınmalıdır. Kanunun 20. maddesinde, kat malikleri arasında başka türlü bir anlaşma bulunmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak katılım esası düzenlenmektedir.
Buna karşılık apartmanın diğer ortak giderleri için giderin niteliğine, yönetim planına ve ilgili mevzuat hükümlerine göre farklı paylaşım esasları uygulanabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki temel düzenlemeye göre, aralarında başka türlü bir anlaşma bulunmadıkça kapıcı giderine kat malikleri eşit şekilde katılır.
Yönetim planında veya kat malikleri arasında geçerli farklı bir düzenleme bulunup bulunmadığı ayrıca kontrol edilmelidir. Bu nedenle aidat hesaplaması yapılırken yönetim planının göz ardı edilmemesi gerekir.
Kat Mülkiyeti Kanunu açısından ortak giderlere katılma yükümlülüğünün temel muhatabı kat malikidir. Bununla birlikte bağımsız bölümden kiracı olarak yararlanan kişinin de ortak giderler konusunda belirli koşullarda sorumluluğu söz konusu olabilir.
Kiracı ile mal sahibi arasındaki gider paylaşımında kira sözleşmesindeki hükümler de önemlidir. Günlük işletme giderleri ile doğrudan mülkiyete ilişkin büyük yatırım ve demirbaş giderlerinin aynı şekilde değerlendirilmemesi gerekir.
Yönetim açısından ise malik ve kiracı bilgilerinin güncel tutulması, tahsilatların doğru daire hesabına işlenmesi ve geçmiş borçların dönemsel olarak ayrıştırılabilmesi önem taşır.
ApartSoft ile daire borçlandırmaları, aidat tahsilatları, gelir-gider kayıtları ve banka hareketlerini aynı yönetim sistemi içinde takip edebilirsiniz. Böylece personel maliyetinin toplam bütçeye ve aidat planına etkisini daha kolay kontrol edebilirsiniz.
Kapıcı maaşı hesaplama işlemi doğru yapılmış olsa bile personel giderleri düzenli kayıt altına alınmıyorsa apartman muhasebesinde sorunlar yaşanabilir.
Personel giderlerinin takibinde yalnızca banka hesabından çıkan para dikkate alınmamalıdır. Maaş, SGK, fazla çalışma, ek ödeme ve diğer işçilik giderlerinin ayrı kalemler halinde kaydedilmesi gerekir.
Bu yaklaşım yöneticinin bütçe kontrolünü kolaylaştırırken kat maliklerine daha şeffaf bir gelir gider raporu sunulmasına da yardımcı olur.
Örneğin belirli bir ayda personel giderleri beklenenden yüksek görünüyorsa bunun nedeni maaş artışı, fazla çalışma, SGK tahakkuku veya geçici personel kullanımı olabilir. Giderler doğru kategoriler altında tutulduğunda değişimin nedeni daha kolay görülebilir.
Aynı yöntem aidat planlamasında da kullanılabilir. Apartmanın yıllık toplam personel gideri öngörülerek aylık bütçeye dağıtıldığında, dönem içinde yaşanabilecek maliyet artışlarının aidat dengesi üzerindeki etkisi daha kontrollü yönetilebilir.
Kapıcı maaşı hesaplama sonrasında ortaya çıkan giderlerin düzenli biçimde yönetilmesi apartman ve site muhasebesinin önemli parçalarından biridir.
Personel ödemeleri, SGK giderleri, aidat gelirleri, tedarikçi ödemeleri ve diğer işletme giderleri farklı Excel tablolarında, defterlerde veya banka ekranlarında takip edildiğinde özellikle büyük sitelerde kayıtların birbirinden kopması kolaylaşır.
Bir site yönetim programı kullanılması, bu finansal süreçlerin ortak bir sistem üzerinden yürütülmesini kolaylaştırabilir.
ApartSoft ile apartman veya sitenin aidatları, cari hesapları, gelir-gider kayıtları ve banka hesap hareketleri tek sistem üzerinden takip edilebilir. Böylece personele yapılan ödemelerin diğer bina giderleri arasındaki yeri daha kolay görülebilir.
Dijital kayıt tutulması özellikle geçmiş dönem karşılaştırmalarında önem kazanır. Personel giderlerinin önceki aylara veya yıllara göre nasıl değiştiği görülebilir, gelir ve gider dengesi daha düzenli takip edilebilir ve yönetici değişikliklerinde geçmiş finansal kayıtların devredilmesi kolaylaşır.
Bunun yanında aidat takip sistemi ile dairelerin borç durumlarının, tahsilatların ve ödeme geçmişinin düzenli takip edilmesi, personel maliyetlerinin aidat bütçesi içindeki etkisinin daha net görülmesini sağlar.
Aidatları, cari hesapları, gelir-gider kayıtlarını, banka hareketlerini ve yönetim raporlarını tek sistem üzerinden takip edin. ApartSoft'u 30 gün ücretsiz deneyerek kendi apartman veya sitenizin yönetim ihtiyaçlarına uygunluğunu değerlendirebilirsiniz.
Kapıcı maaşı hesaplama, apartman ve site yönetiminde düzenli takip edilmesi gereken temel finansal süreçlerden biridir. 2026 yılında brüt asgari ücret 33.030 TL, net asgari ücret ise 28.075,50 TL olarak uygulanmaktadır. Ancak apartman yönetiminin dikkate alması gereken tutar yalnızca çalışanın eline geçen net maaş değildir.
SGK işveren primi, varsa fazla çalışma ücretleri, izin dönemlerinde oluşabilecek ek personel giderleri ve diğer çalışan maliyetleri de apartmanın yıllık işletme bütçesine dahil edilmelidir.
Kapıcının SGK işlemlerinin zamanında yapılması, çalışma ve izin kayıtlarının tutulması, personel maliyetlerinin doğru hesaplanması ve oluşan giderlerin aidatlara mevzuata uygun şekilde yansıtılması profesyonel apartman yönetiminin temel gereklilikleri arasındadır.
Daire sayısı ve finansal işlem hacmi arttıkça aidat, gelir-gider, banka hareketleri ve personel ödemelerinin farklı tablolar üzerinden takip edilmesi zorlaşabilir. Dijital site yönetimi sistemleri, yöneticilerin bu kayıtları tek merkezde toplamasına ve mali süreci daha şeffaf hale getirmesine yardımcı olur.
Apartman ve site yönetim süreçlerinizi daha düzenli hale getirmek için ApartSoft ile aidat takibi, cari hesap, gelir-gider, banka hareketleri ve yönetim raporlarını aynı sistem üzerinden takip edebilirsiniz.
Kapıcı maaşı hesaplama işleminde önce çalışanın brüt ücreti belirlenir. Brüt ücretten SGK işçi primi ve işsizlik sigortası işçi primi düşülerek net maaşa ulaşılır. Apartmanın toplam maliyeti hesaplanırken işveren tarafından karşılanan primler ve diğer personel giderleri ayrıca eklenmelidir.
2026 kapıcı maaşı ne kadar?2026 yılında brüt asgari ücret 33.030 TL, net asgari ücret 28.075,50 TL'dir. Tam zamanlı çalışan bir konut kapıcısının ücreti yürürlükteki yasal alt sınırın altında belirlenemez. Taraflar iş sözleşmesiyle daha yüksek bir maaş kararlaştırabilir.
SGK çalışan payı kapıcının brüt ücretinden kesilir. İşveren payı ise apartman veya site tarafından ayrıca karşılanır. Prim işlemlerinin zamanında yürütülmesi işveren adına hareket eden yönetimin sorumlulukları arasındadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki temel düzenlemeye göre kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak katılır. Yönetim planındaki hükümler de ayrıca kontrol edilmelidir.
Doğrudan konut kapıcılığı kapsamında çalıştırılan kişilerin ücretleri için Gelir Vergisi Kanunu'nda özel bir istisna bulunmaktadır. Ancak hizmet şirketi üzerinden çalışan personel veya ticari nitelikteki yapılarda görev yapan çalışanlar için vergisel değerlendirme farklı olabilir.
Apartman bütçesi, aidat yönetimi ve yöneticinin sorumlulukları hakkında daha ayrıntılı bilgi edinmek için ApartSoft Blog'daki ilgili rehberlere göz atabilirsiniz.